Program 3 Juta Rumah Presiden Prabowo

Tahun 2025 bukan sekadar pergantian kalender, melainkan titik balik sejarah bagi sektor perumahan nasional. Di hadapan tantangan backlog (kekurangan rumah) yang mencapai 12,7 juta unit, pemerintahan baru meluncurkan Program 3 Juta Rumah dengan pendekatan yang jauh lebih agresif dan komprehensif dibandingkan pendahulunya.

Berbeda dengan wacana sebelumnya, program ini hadir dengan dukungan fiskal konkret: Alokasi APBN Rp40,27 Triliun untuk 2025, penghapusan pajak pembelian rumah, hingga masuknya investasi raksasa dari Qatar. Targetnya jelas: meningkatkan akses hunian layak hingga 67% dan memfasilitasi lebih dari 300.000 unit per tahun pada tahap awal.

Bagi Anda kontraktor, pengembang, atau calon pembeli rumah pertama, memahami detail kebijakan ini adalah kunci. Artikel ini akan membedah strategi “Trisula” pembagian wilayah, peluang “diskon” pajak besar-besaran, hingga spesifikasi teknis bangunan yang wajib Anda patuhi.

Strategi “Trisula”: 1 Juta Kota, 1 Juta Desa, 1 Juta Pesisir

Koreksi mendasar terjadi pada peta jalan distribusi pembangunan. Pemerintah menetapkan strategi pembagian yang berimbang untuk menyentuh seluruh lapisan demografi masyarakat Indonesia. Target program 3 juta rumah MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) dibagi rata menjadi tiga sektor utama:

a. 1 Juta Unit di Perkotaan (Urban)

Fokus utama di sini adalah hunian vertikal (Rusunami/Apartemen MBR) untuk mengatasi kelangkaan lahan.

• Terobosan Baru: Pemerintah menggandeng investor asing dari Qatar untuk mendanai pembangunan masif ini.
• Peluang Bisnis: Permintaan tinggi untuk teknologi precast beton, scaffolding, dan manajemen konstruksi gedung bertingkat.

b. 1 Juta Unit di Pedesaan (Rural)

Menyasar renovasi Rumah Tidak Layak Huni (RTLH) dan pembangunan rumah tapak sederhana.

• Fokus: Padat karya dan penggunaan material lokal.
• Peluang Bisnis: Distributor material skala menengah ke bawah (bata, semen, besi 10 SNI) akan panen pesanan dari proyek-proyek desa.

c. 1 Juta Unit di Pesisir (Coastal)

Ini adalah segmen baru yang memprioritaskan kesejahteraan nelayan dan masyarakat pesisir yang selama ini sering terabaikan.

• Tantangan Teknis: Membutuhkan material yang tahan korosi air laut, seperti penggunaan besi galvanis ekstra tebal dan beton mutu khusus.

Banjir Insentif: Pajak Dihapus & Bunga Rendah

Inilah bagian paling menarik bagi konsumen dan investor. Untuk menstimulasi pasar dalam waktu singkat, pemerintah menggelontorkan paket insentif yang sangat berani.

“Diskon” Pajak Besar-besaran (6 Bulan Pertama)

Untuk rumah di bawah harga Rp 2 Miliar, pemerintah memberlakukan kebijakan khusus selama 6 bulan:

1. PPN 0% (Dihapus): Pajak Pertambahan Nilai yang biasanya 11% menjadi nol.
2. Penghapusan BPHTB: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (biasanya 5%) dihapus untuk MBR.
3. Penghapusan PBG: Persetujuan Bangunan Gedung (dulu IMB) digratiskan untuk menekan biaya pra-konstruksi.

Skema Pembiayaan & KUR Perumahan

• KUR Perumahan (Bunga 6%): Terobosan baru berupa Kredit Usaha Rakyat khusus sektor perumahan. Ini ditujukan untuk UMKM yang menjadikan rumah sebagai tempat usaha (seperti homestay, warung, atau salon) dengan bunga flat 6%.
• Fasilitas Likuiditas (FLPP): Tetap menjadi andalan dengan target fasilitasi pembiayaan untuk 273.200 rumah tangga per tahun.

Revolusi Lahan: Optimalisasi Aset Negara

Tanah mahal tidak lagi menjadi alasan. Pemerintah melakukan optimalisasi aset negara secara agresif melalui:

• Lahan Sitaan Koruptor: Aset sitaan Kejaksaan Agung dan kasus BLBI yang sudah inkracht.
• HGU Tidak Diperpanjang: Lahan Hak Guna Usaha swasta yang habis masa berlakunya diambil alih negara untuk land bank.

Mekanisme ini memungkinkan harga tanah ditekan seminimal mungkin, sehingga komponen biaya terbesar bisa dialihkan untuk peningkatan kualitas bangunan (target peningkatan kualitas: 38.504 unit/tahun).

Standar Teknis: Konstruksi SNI Harga Mati

Dengan adanya subsidi lahan dan pajak, tidak ada alasan bagi kontraktor untuk mengurangi kualitas. Pemerintah menetapkan standar SNI ketat, terutama karena target awal 2025 adalah 25.000 unit berkualitas tinggi (diawali groundbreaking 250 unit percontohan di Banten).

Struktur Beton Bertulang (Wajib SNI)

Rumah MBR harus tahan gempa. Penggunaan besi beton “banci” dilarang keras.

• Rekomendasi: Gunakan besi tulangan utama diameter 10mm (full SNI) untuk kolom dan sloof. Cek selalu update harga besi 10 untuk estimasi RAB yang akurat. Besi full SNI menjamin keselamatan penghuni dan lolos uji serah terima proyek pemerintah.

Rangka Plafon & Partisi

Untuk efisiensi dan durabilitas di wilayah lembab (terutama target 1 juta rumah pesisir), material kayu mulai ditinggalkan.

• Plafon: Gunakan rangka metal yang kaku. Profil harga besi hollow 4×4 sangat direkomendasikan untuk rangka induk (main runner).
• Partisi: Untuk sekat ruang yang kokoh, profil harga besi hollow 4×6 memberikan stabilitas lebih baik dibandingkan profil tipis, terutama untuk dinding partisi gypsum atau GRC board.

Peta Jalan & Target 2025

Meskipun bernama “3 Juta Rumah”, realisasinya dilakukan bertahap. Jangan salah kaprah, berikut adalah target realistis untuk Tahun Anggaran 2025:

• Target Konstruksi Baru: 25.000 unit (Fase awal/Ramp up).
• Fasilitasi Total: 314.124 unit per tahun (gabungan pembangunan baru & pembiayaan).
• Penyediaan Hunian Vertikal: 1.944 unit per tahun.

Hasil awal menunjukkan tren positif dengan meningkatnya kepercayaan publik, terutama dari kelompok MBR yang merasakan kemudahan proses akad kredit berkat relaksasi aturan OJK.

Program 3 Juta Rumah dengan strategi 1:1:1 dan insentif pajak 0% adalah peluang yang mungkin tidak akan terulang dua kali.

• Bagi MBR: Manfaatkan periode 6 bulan insentif pajak (Bebas PPN & BPHTB) untuk membeli rumah pertama Anda. Biaya yang dihemat bisa mencapai puluhan juta rupiah.
• Bagi Pelaku Usaha: Siapkan rantai pasok Anda. Dari pesisir hingga perkotaan, permintaan material standar SNI akan melonjak.

Apakah proyek Anda sudah siap dengan material yang memenuhi syarat pemerintah? Jangan ambil risiko dengan kualitas. Konsultasikan kebutuhan besi dan baja proyek Anda bersama kami untuk memastikan suplai material SNI yang tepat waktu dan harga kompetitif.